ABD’de yedi büyük metropolde ev alıcıları için en iyi indirim dönemi yılın sonuna kayıyor; bazı bölgelerde erken kasım, bazılarında ise aralık ortası öne çıkıyor.
Yıl sonu, bazı şehirlerde alıcıya avantaj sağlıyor
Ev arayışında ilkbahar ve yaz ayları genellikle en hareketli dönemler olsa da, ülkenin bazı bölgelerinde sabırlı alıcılar yıl sonuna doğru daha iyi pazarlık yapabiliyor. Bir analiz, Milwaukee, Riverside ve Tampa’da en uygun indirim zamanının genellikle erken kasım olduğunu ortaya koydu.
Aynı çalışmaya göre Detroit ile Fort Lauderdale, Miami ve West Palm Beach’te ise en iyi fırsatlar daha geç, yani aralık ortasında ortaya çıkıyor. Analiz, satış fiyatı üzerinden yapılan indirimlerin ve alıcı-satıcı pazarlığının mevsimsel olarak en yüksek düzeye yaklaştığı dönemi esas alıyor.
İndirimlerin zirvesi bölgeye göre değişiyor
Çalışmada, ev ilanlarının ve pazarlıkların yerel koşullara göre değiştiği vurgulanıyor. Ülke genelinde indirimler genellikle sonbaharın başında zirve yapıyor, ardından kış yaklaşırken yataylaşıyor ya da azalıyor. Ancak bu yedi metropolde zirve daha geç geliyor.
Yıl sonuna yaklaşıldıkça ev arayışı yavaşlıyor, bu da satıcıların karşısındaki potansiyel alıcı sayısını azaltıyor. Böylece piyasada kalan alıcılar daha güçlü bir pazarlık zemini bulabiliyor. Ayrıca aylarca bekleyen bazı ilanlar, satıcıları yıl bitmeden anlaşmaya daha istekli hale getirebiliyor.
Redfin Senior Economist Asad Khan, yılın sonlarında ev aramanın bir denge gerektirdiğini belirterek alıcıların daha az taze ilanla karşılaşabileceğini, ancak rekabetin de düştüğünü söyledi. Khan’a göre aylarca teklif bekleyen bir satıcı, ilkbahara kıyasla fiyat ya da diğer masraflar konusunda daha esnek olabilir.
Florida’da kasım, göç eden alıcılardan önce fırsat sunuyor
Florida’da alıcılar için en iyi fırsatların kasım ya da aralıkta gelmesinin nedenlerinden biri de mevsimsel hareketlilik. Güney Florida’ya gelen en büyük alıcı kitlesi olan emekliler ve sezonluk sakinler çoğunlukla yeni yıldan sonra geliyor. Bu dönemde hava Florida’da sıcak ve konforlu olurken, Kuzeydoğu’da soğuk seyrediyor.
Tampa’daki bir Redfin Premier agent olan Todd Edwards, yerel alıcıların kasım ayında iyi bir fırsat yakalama şansının yüksek olduğunu söyledi. Edwards, yazdan beri piyasada kalan ilanlarda pazarlık için bir pencere oluştuğunu, satıcıların yeni yıl gelmeden anlaşmayı kapatmak istediğini ve henüz şehir dışından gelen alıcıların baskısının sınırlı kaldığını ifade etti.
Florida’da kasırga sezonunun sonbahar başlarına kadar sürmesi de bazı alıcıları uzak tutuyor. Sezon geçtikten sonra piyasada kalan ilanlar indirim için daha uygun hale gelebiliyor. Buna ek olarak, Florida’daki yüksek lüks konut yoğunluğu da özellikle yılın son bölümünde fiyatların teklifin altında kapanmasına katkı sağlayabiliyor.
Milwaukee ve Detroit’te kış yavaşlaması daha geç geliyor
Milwaukee ve Detroit’te tablo biraz farklı. Kışın sert geçtiği bu pazarlarda satış sezonu daha kısa olduğu için ev gösterme ve satış süreci daha sıkışık ilerliyor. Satıcılar, kışın en yoğun döneminden önce anlaşma kapatmak için sonbaharın ilerleyen kısmında da piyasada kalmayı sürdürüyor.
Bu nedenle sezonluk yavaşlama Milwaukee’de kasımda, Detroit’te ise aralıkta belirginleşiyor. Bu zamanlama, ülkenin büyük bölümüne kıyasla daha geç geliyor ve alıcıların indirim kovalamak için yılın sonunu beklemesine yol açıyor.
Bu yıl mevsimsel avantaj daha da önemli olabilir
Analize göre Milwaukee, Riverside, Detroit ve Florida’nın büyük bölümündeki kasım ve aralık indirim pencereleri tek seferlik bir durum değil; her yıl tekrarlayan bir desen olarak görülüyor. Ancak bu yıl mevsimsel avantaj özellikle işe yarayabilir.
ABD konut piyasasında şu anda satıcı sayısı alıcı sayısından %63 fazla. Bu fark, Redfin kayıtlarında 2013’e kadar uzanan dönemde görülen en büyük dengesizlik olarak öne çıkıyor. İlan sayısındaki artış ve zayıf konut talebi, ülkenin birçok bölgesinde alıcılara daha fazla seçenek ve daha fazla pazarlık gücü veriyor.
Miami, ülkedeki en güçlü alıcı piyasalarından biri olarak öne çıkıyor; burada satıcı sayısı alıcı sayısının iki katından fazla. Tampa, West Palm Beach, Fort Lauderdale, Riverside ve Detroit de alıcı piyasası olarak sınıflandırılıyor. Buna karşılık Milwaukee, ülkedeki yalnızca beş satıcı piyasasından biri olduğu için orada indirimler daha kolay ortaya çıkmıyor.
Fiyat kadar seçenek de belirleyici oluyor
Uzmanlara göre ev almak için en uygun zaman, yalnızca en büyük indirimin görüldüğü hafta değil. Çoğu zaman seçenek ile tasarruf arasında bir denge kuruluyor. Yeni ilanlar genellikle en iyi fırsatlardan aylar önce zirve yapıyor.
Örneğin Milwaukee’de yeni ilanlar genellikle mayıs ortasında, taze stok ise temmuz ortasında en yüksek seviyeye ulaşıyor; buna karşın en iyi fırsatlar erken kasımda geliyor. Detroit’te yeni ilanlar genellikle ağustos başında, taze stok ise eylül başında zirve yaparken en iyi indirim dönemi aralık ortasına kalıyor.
Bu tablo, kasım ya da aralıkta bekleyenlerin daha az ev seçeneğiyle karşılaşabileceğini gösteriyor. Ancak fiyatı öncelik haline getiren ve zamanlama konusunda esnek olan alıcılar, satıcıların pazarlığa daha açık olduğu bir döneme denk gelebiliyor.
Analiz nasıl hazırlandı
Çalışma, üç ölçüte odaklanıyor: yeni ilanlar, taze stok ve ortalama indirim. Yeni ilanlar, yıl içindeki ortalamaya kıyasla yeni girişlerin en yoğun olduğu haftayı; taze stok ise piyasada 60 gün veya daha az kalan aktif ilanların en yüksek seviyeye çıktığı haftayı ifade ediyor.
“En iyi fırsatlar” için ise ortalama indirimin kırılma noktası esas alınıyor. Bu, fiyatın ilk ilan fiyatından satış fiyatına kadar olan indirim oranının sonbahar sonu ya da kışa girerken yavaşladığı veya azaldığı anı gösteriyor. Böylece alıcıların hem seçeneği hem de indirim ihtimali olan bir döneme ulaştığı kabul ediliyor.
Analizde sezonluk dalgalanmaları azaltmak için her bölgeye ait indirim serisine yumuşatılmış bir eğri uygulandı. İlkbahardaki dip noktadan itibaren en hızlı iyileşmenin görüldüğü hafta saptandı; ardından eğimin bu zirvenin %10’unun altına düştüğü ilk hafta, ortalama indirimlerin büyük ölçüde yataylaştığı dönem olarak belirlendi. Eğimin yıl sonuna kadar bu eşiğin altına inmediği yerlerde ise genel zirve indirim haftası kullanıldı.
Sonuç olarak analiz, Milwaukee, Riverside, Detroit ve Florida’daki birçok metropolde alıcıların sabretmesi halinde yıl sonunda daha güçlü pazarlık koşullarıyla karşılaşabileceğini ortaya koyuyor.
